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Dr. jur. Dipl. Ing. Wilfried Seehafer

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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge Gewerbemietrecht +++
BGH - LG Potsdam - AG Potsdam
9.5.2012
XII ZR 79/10

In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand.

BGB § 307 Abs 1, § 315
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+++ Mieterhöhung +++
BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-Barmbeck
9.5.2012
VIII ZR 327/11

§ 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden.

BGB § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 Buchst a, § 569 Abs 3 Nr 3
WoBindG § 10, § 11
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+++ Mietvertragsrecht Kündigungsrecht +++
BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
9.5.2012
VIII ZR 238/11

1. Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (im Anschluss an BVerfG, 8. Oktober 1991, 1 BvR 1324/90, NJW 1992, 105, 106 zu § 564a BGB aF; BGH, Urteile vom 23. Mai 2007, VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 13 und vom 23. Mai 2007, VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13).

2. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt.

3. Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB artverwandtes Interesse vorhanden sein.

BGB § 573 Abs 1 S 1, § 573 Abs 2 Nr 2

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+++ Nebenkostenabrechnung +++
BGH - LG Mannheim - AG Mannheim
15.5.2010
VIII ZR 185/09

Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.
BGB § 556 Abs. 3 Satz 5
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+++ Mietvertragsrecht Kündigungsrecht +++
BGH - LG Heidelberg - AG Heidelberg
21.4.2010
VIII ZR 184/09

Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertragsbeendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020).
BGB § 545
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+++ Mängel +++
BGH - LG Dresden - AG Dresden
21.4.2010
VIII ZR 131/09

a) Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind.

b) Zum Ausschluss des Mangelbeseitigungsanspruchs des Mieters wegen Überschreitens der Opfergrenze für den Vermieter (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284).
BGB § 536a, § 275 Abs. 2
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+++ Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Tiergarten
21.4.2010
VIII ZR 6/09

Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385).
BGB § 546 Abs. 2
ZPO § 325
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+++ Mieterhöhung +++
BGH - LG Görlitz - AG Görlitz
1.4.2009
VIII ZR 179/08

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.

BGB § 558 Abs. 3 Satz 1
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+++ Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam +++
BGH
Pressemitteilung
29. April 2009
VIII ZR 142/08

Fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigen-gutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Eine fristlose Kündigung erfordert - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

Urteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08

AG Michelstadt - Urteil vom 29. November 2007 - 1 C 825/05
LG Darmstadt - Urteil vom 30. April 2008 - 7 S 2/08

Karlsruhe, den 29. April 2009
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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+++ Kündigungsrecht Eigenbedarf +++
BGH - LG München I - AG München
11.3.2009
VIII ZR 127/08

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.
BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a
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+++ Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat +++
BGH - LG Darmstadt - AG Langen
4.3.2009
VIII ZR 110/08

a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.

b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.

BGB § 554 Abs. 2, 3, § 242 Be
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+++ Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen +++
BGH
Pressemitteilung
22. April 2009
VIII ZR 86/08

Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte über die Frage zu entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind.

Die Beklagte ist Mieterin einer Maisonettewohnung des Klägers in Köln. Die Miete ist mit 1.000 € monatlich zzgl. einer Betriebskostenpauschale von 180 € vereinbart. Die Wohnungsgröße ist im Mietvertrag mit ca. 120 m² angegeben. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Wohnfläche der Innenräume 90,11 m² beträgt. Zu der Wohnung gehören zwei Dachterrassen mit Grundfläche von 25,20 m² und von 20 m². Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Fläche der Dachterrassen nur zu jeweils 1/4 anzurechnen sei, so dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche abweiche und sie aus diesem Grund die Miete rückwirkend um 182,78 € monatlich mindern könne. Sie hat deshalb einen Betrag von 3.488,34 € einbehalten. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei ist der Begriff Wohnfläche im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen. Dementsprechend ist die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Das gilt nur dann nicht, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.

Nach der Auffassung des Berufungsgerichts sind mangels abweichender Vereinbarung der Parteien für die Berechnung der Wohnfläche der Mietwohnung der Beklagten die allgemeinen Regeln - des § 44 Abs. 2 II.BV, des § 4 Nr. 4 WoFlV und der DIN 283 - anzuwenden. Diese sehen für die Anrechnung von Außenflächen (Balkonen, Loggien und Dachterrassen) unterschiedliche Anrechnungsquoten vor. Während die DIN 283 eine starre Anrechnung zu 1/4 vorschreibt, lässt § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte zu. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit 1/4 anzurechnen.

Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob die Anrechnung im vorliegenden Fall nach der DIN 283 oder nach § 44 Abs. 2 II. BV (§ 4 Abs. 4 WoFlV ist auf den Mietvertrag aus dem Jahr 2003 aus zeitlichen Gründen nicht anwendbar) zu erfolgen hat. Es hat dies damit begründet, dass auch nach § 44 Abs. 2 II. BV die Anrechnungsquote nur 1/4 betrage, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen habe, dass er Außenflächen mit einem überdurchschnittlich hohen Prozentsatz von mehr als 25 % angesetzt habe.

Dieser Auffassung ist der Bundesgerichtshof nicht gefolgt. Einen Mitteloder Regelwert der Anrechnung von 1/4 nennt § 44 Abs. 2 II. BV - anders als § 4 Abs. 4 WoFlV - nicht. Die Bestimmung überlässt es vielmehr dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen.

Dieser dem Bauherrn vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum kann bei der Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV auch dann nicht unberücksichtigt bleiben, wenn es wie im vorliegenden Fall um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichung hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV zulässigerweise unter Anrechnung von Balkon- und Terrassenflächen bis zur Hälfte errechnet worden ist. Ein solches Ergebnis erscheint nicht hinnehmbar. Es hat deshalb - vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitte - dabei zu bewenden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist.

Die Anrechnung der Dachterrassenflächen auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung der Beklagten ist allerdings dann auf 1/4 begrenzt, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu 1/4 der in Köln ortsüblichen Verkehrssitte entspricht, wie die Beklagte in den Tatsacheninstanzen vorgetragen hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben ortsübliche Berechnungsweisen mangels abweichender Parteivereinbarung Vorrang. Das Berufungsgericht, das eine Begrenzung der Anrechnung auf 1/4 schon aus anderen Gründen für geboten erachtet hat, wird daher nunmehr festzustellen haben, ob eine dahingehende ortsübliche Verkehrssitte hinsichtlich der Anrechnung von Terrassenflächen besteht.

Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08

AG Köln - Urteil vom 11. November 2005 - 208 C 393/05
LG Köln - Urteil vom 5. März 2008 - 10 S 327/05

Karlsruhe, den 22. April 2009
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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+++ Zwangsversteigerung Kündigungsrecht +++
BGH - LG Ulm - AG Göttingen
11.3.2009
VIII ZR 83/08

Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser

Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG.
ZVG § 57c aF
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+++ Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Charlottenburg
19.3.2009
IX ZR 58/08

Der Insolvenzverwalter kann die Mitgliedschaft des Schuldners in einer Wohnungsgenossenschaft kündigen. Das insolvenzrechtliche Kündigungsverbot für gemieteten Wohnraum ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar.
InsO § 109 Abs. 1 Satz 2, § 80 Abs. 1
GenG § 66
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+++ Mietvertragsrecht Mängel +++
OLG Dresden - LG Leipzig
10.02.2009
5 U 1336/08

Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. So kann der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung

vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Nicht alles, was bei Neubauten und dem modernen Wohnungsbau zwischenzeitlich üblich geworden ist, kann bei Altbauten als üblich angesehen oder zum Maßstab gemacht werden. Dementsprechend sind auch die Vorstellungen darüber, welche Ausstattungen Altbauten und Neubauten regelmäßig aufweisen, unterschiedlich. Nach der Verkehrsanschauung ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diese Grundsätze gelten ebenso, wenn das Mietobjekt nicht zu Wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken vermietet ist, wie es vorliegend für den Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei der Fall ist. (Leitsatz der Redaktion)
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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge Schönheitsreparaturen Gewerbemietrecht +++
BGH - OLG Düsseldorf - LG Düsseldorf
8.10.2008
XII ZR 84/06

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 307 Bb, Cl
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+++ Mietvertragsrecht +++
BGH - OLG BRandenburg - LG Potsdam
6.8.2008
XII ZR 67/06

a) Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig. Sie wirkt gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.

b) Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95 - NZM 1998, 192).

BGB §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 818 Abs. 2

UStG § 1 Abs. 1
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+++ Mietvertragsrecht +++
BGH - Kammergericht - LG Berlin
8.10.2008
XII ZR 66/06

Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel.

BGB §§ 535, 154 Abs. 1, 2
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+++ Kündigungsrecht +++
BGH - LG Potsdam - AG Königs Wusterhausen
17.9.2008
XII ZR 61/07

a) Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich

oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist.

b) Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.

BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3
SchuldRAnpG §§ 4, 16
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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge Schönheitsreparaturen +++
BGH
Pressemitteilung
22. Oktober 2008
VIII ZR 283/07

Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichthofs hatte über die Wirksamkeit einer Klausel zu entscheiden, die den Mieter verpflichtet, bei Rückgabe der Mietsache bestimmte farbliche Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung der Holzteile einzuhalten.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Beklagten. Der 1996 geschlossene Mietvertrag sah unter anderem formularmäßig vor, dass der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei. Weiter ist bestimmt:

Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses im Jahr 2006 forderten die Kläger die Beklagten vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem Schadensersatz statt der Leistung in Höhe von 7.400,48 € netto für nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Kläger das Urteil des Berufungsgerichts aufgehoben und das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung zu den rechtlichen Anforderungen an eine Farbwahlklausel fortgeführt. Die vorliegende Klausel differenziert zwischen lackierten Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn vorgegebenen Farbton zurückzugeben sind, und farbig gestrichenen Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können.

Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen. Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten) vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt. Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die farbig gestrichenen Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne.

In Bezug auf lackierte Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn vorgegebenen – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

Urteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07

AG Hamburg-Altona - Urteil vom 20. März 2007 - 316 C 233/06
LG Hamburg - Urteil vom 9. Oktober 2007 - 316 S 35/07

Karlsruhe, den 22. Oktober 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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+++ Baumaßnahmen/Sanierung +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Schöneberg
24.9.2008
VIII ZR 275/07

a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat.

b) Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

BGB § 554 Abs. 2 und 3
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+++ Mietvertragsrecht +++
OLG Naumburg - LG Halle
15.07.2008
9 U 18/08

1. Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).

2. a) Die formularmäßig in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter geregelte Offenhaltungspflicht, derzufolge zeitweilige Schließungen „wie Mittagspause, Ruhetage, Betriebsferien“

untersagt und Unterbrechungen wegen Inventuren und Betriebsversammlungen gestattet werden, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil – auch mit Rücksicht auf die Interessen der betroffenen Verkehrskreise – die Einlegung einer Mittagspause sämtlicher Mitarbeiter eines Lebensmittel-Discounters in einem Einkaufscenter ebenso wenig branchentypisch und der Verkehrssitte entsprechend ist wie die Schließung aufgrund von Betriebsferien oder eines Ruhetages.

b) Die - unterstellte - Unwirksamkeit des vorerwähnten Ausschlusses kurzzeitiger Geschäftsschließungen erstreckte sich, ohne damit gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu verstoßen, nicht auch auf die formularmäßig

geregelte Betriebspflicht, die die auf Dauer angelegte Nutzung der Geschäftsräume regelt.
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+++ Mieter einer Verpackungsmaschine +++
OLG Düsseldorf - LG Duisburg
14.02.2008
I-24 U 99/07

1. Der Mieter einer Verpackungsmaschine muss sich nicht darauf verweisen lassen, dass er bei geschickter und ihm möglicher Arbeitsorganisation die nach dem Vertrag vorausgesetzte Leistungsfähigkeit der Maschine nicht benötige bzw. deren Leistungsdefizite kompensieren könne (Anschluss an BGH v. 4.5.2005 - XII ZR 254/01, MDR 2005, 975 = BGHReport 2005, 1167 = NJW 2005, 2152).

2. Durch mangelbedingten Ausfall der gemieteten Maschine entstandenen Schaden hat der Vermieter dem Mieter als positives Interesse zu ersetzen.

BGB §§ 536, 536a
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+++ Kündigungsrecht Gewerbemietrecht +++
OLG Celle - LG Verden
07.10.2008
2 U 99/08

Zu den Voraussetzungen der außerordentlichen unbefristeten Kündigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen einer nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses der Mietvertragsparteien.

BGB § 543 Abs 1
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+++ Pachtrecht Nutzungsentschädigung +++
BGH - LG Frankfurt/Oder - AG Strausberg
9.4.2008
XII ZR 205/06

Nach § 3 NutzEV mögliche, aber zunächst versäumte Erhöhungen des Nutungsentgeltes können zu einem späteren Zeitpunkt in voller Höhe in einem Schritt für die Zukunft verlangt werden.

NutzEV § 3
EGBGB Art. 232 § 4 a
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+++ Mietvertragsrecht +++
BGH - OLG Brandenburg - LG Frankfurt/Oder
9.4.2008
XII ZR 89/06

Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

BGB §§ 550, 566, 578 Abs. 1
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+++ Mietvertragsrecht +++
BGH - OLG Frankfurt - LG Limburg
7.5.2008
XII ZR 69/06

a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher

Vertretungszusatz nicht erforderlich.

BGB § 550
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+++ Eigenbedarf +++
BGH
Pressemitteilung
4. Juni 2008
VIII ZR 292/07

Zeitliche Grenze der Anbietpflicht des Vermieters gegenüber einem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter

Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbenen Vermieterin, zu dem ein Wohnhaus in München gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte eine Wohnung gemietet hat. Durch Schreiben vom 2. Juni 2005 erklärte der Kläger unter Berufung auf Eigenbedarf der Erbin die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zum 28. Februar 2006. Die Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten ihr Mietverhältnis am 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006.

Die Beklagte bestreitet den Eigenbedarf. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sei, weil der Kläger der Beklagten die zum 31. März 2006 frei werdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten habe.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat entschieden, dass das Berufungsgericht den vom Kläger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigten Wohnung zu Unrecht verneint hat. Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02; Mitteilung der Pressestelle Nr. 90/2003).

Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses mit der Beklagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist es deswegen unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden.

Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrittene Eigenbedarf besteht, hat der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit es die erforderlichen Feststellungen nachholen kann.

Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07

AG München - Urteil vom 7. Juli 2006 - 424 C 9195/06
LG München I - Urteil vom 17. Oktober 2007 - 14 S 10935/06

Karlsruhe, den 4. Juni 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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+++ Nebenkostenabrechnung +++
BGH - LG Köln - AG Wermelskirchen
9.4.2008
VIII ZR 84/07

a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b).

b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.

BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3
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+++ Mietvertragsrecht +++
OLG Oldenburg - LG Osnabrück
28.09.2000
8 U 140/00

Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Konkludente Vertragsverlängerung trotz Ausschluß- und Schriftformklausel

1. Auch bei unlauterem Ausschluss von BGB § 568 kann sich das Mietverhältnis über das ursprünglich gewollte Ende der Vertragsdauer hinaus durch konkludente Vereinbarung auf unbestimmte Zeit fortsetzen.

2. Erfolgt der Ausschluss der in BGB § 568 enthaltenen Verlängerungsfunktion durch Formularklausel, so ist er trotz seiner Unklarheit in einem Gewerbemietvertrag wirksam.

3. Wird durch Formularklausel für Vertragsänderungen konstitutiv die Schriftform gefordert, so ist dies auch innerhalb eines Gewerbemietverhältnisses unwirksam.

BGB § 568
AGBG § 9
AGBG § 24 Nr 1
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+++ Mietvertragsrecht +++
KG Berlin
13.09.2007
12 U 36/07

1. Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 Abs. 2 BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird.

2. Die Schriftform des § 550 BGB ist dann Genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Vertragsgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Weitere Bestimmungen müssen in die Urkunde aufgenommen werden, wenn sie nach dem Willen der Vertragsparteien wichtige Bestandteile des Vertrages sein sollen.

3. Da ein Übergabeprotokoll kein wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages ist, kommt es für die Wahrung der Schriftform weder darauf an, daß diese Anlage nicht vom Mieter unterzeichnet ist noch darauf, daß der Mieter falsch bezeichnet ist.

BGB § 147 Abs 2
BGB § 550 S 1
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+++ Mieterhöhung +++
LG Wiesbaden - AG Wiesbaden
06.09.2007
3 S 35/07

Mieterhöhung

Die Vorschrift des § 558 a BGB soll dazu dienen, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, objektiv zu überprüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen gerechtfertigt ist oder nicht. Hierzu ist, da der Mietspiegel mit umfangreichen Erläuterungen versehen ist, eine gewisse Bedenkzeit erforderlich. Insoweit ist die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen auch mit einer längeren Bedenkfrist versehen. (Leitsatz der Redaktion)

BGB § 558a
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+++ Mieterschutz +++
AG Berlin-Schöneberg
07.01.2008
16b C 85/07

Bei § 566 BGB handelt es sich um eine Regelung im Interesse des Mieterschutzes. Die Vorschrift ist danach so auszulegen, dass dieser Schutz möglichst gewährleistet ist. (Leitsatz der Redaktion)

BGB § 566
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+++ Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses +++
AG Berlin-Hohenschönhausen
10.07.2007
9 C 120/07

Nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses darf der Vermieter die Wasserversorgung unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht.
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+++ Nebenkostenabrechnung +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
12.3.2008
VIII ZR 188/07

a) Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.

b) Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine Änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.

BGB § 556a
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+++ Nebenkostenabrechnung +++
BGH - LG Hannover - AG Hannover
5.3.2008
VIII ZR 80/07

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283).

BGB § 556
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+++ Zwangsverwaltung +++
BGH - LG Heilbronn - AG Öhringen
21.2.2008
I ZB 66/07

Hat der Schuldner, gegen den der Zwangsverwalter aufgrund des die Zwangsverwaltung anordnenden Beschlusses die Zwangsvollstreckung zur Erwirkung der Herausgabe der vom Mieter geleisteten Barkaution betreibt, eidesstattlich versichert, er habe als Vermieter der der Zwangsverwaltung unterliegenden Sache die Kaution mit rückständigen Mietzahlungen verrechnet, ist er im Verfahren der Herausgabevollstreckung regelmäßig nicht zu weitergehenden Auskünften darüber verpflichtet, mit welchen Forderungen genau er die Kaution verrechnet hat.

ZPO § 883 Abs. 2
ZVG § 150 Abs. 2, § 152
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23470

+++ Gewerbemietrecht Konkurrenzschutz +++
Kammergericht - LG Berlin
21.01.2008
8 W 85/07

Konkurrenzschutz Nagelstudio - Friseur.
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23426

+++ Eigentümerwechsel Kündigungsrecht +++
Kammergericht - AG Tempelhof-Kreuzberg
04.02.2008
8 U 167/07

Zu den Voraussetzungen, unter denen vor Eintragung im Grundbuch die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Erwerber möglich ist.
Link zum vollständigen Leitsatz und zur Entscheidung:
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23425

+++ Satellitenempfangsanlage, Mietvertrag, Minderheit, Sprache +++
LG Dortmund - AG Kamen
24.01.2008
11 S 166/07

Satellitenempfangsanlage, Mietvertrag, Minderheit, Sprache

1. Bei der Beurteilung eines anerkennenswerten Informationsinteresses eines ausländischen Mieters, der in seinem Heimatstaat einer sprachlichen wie kulturell eigenständigen Minderheit angehört, ist grundsätzlich nicht auf die Mehrheits - oder Amtssprache des Her-kunftsstaates abzustellen.

2. Die bloße Behauptung, ein kurdischsprachiger Sender stehe der PKK oder ihren Nachfolgeorganisationen nahe und bewege sich am Rande der Verfassungswidrigkeit, steht der Zustimmungspflicht des Vermieters nicht entgegen.

GG Art 5 Abs. 1, 14 Abs. 1
BGB § 541
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+++ Mietvertragsrecht Mietverträge +++
BGH - LG Düsseldorf - AG Düsseldorf
5.3.2008
VIII ZR 95/07

a) Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

b) Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12).

BGB § 307 Abs. 1 Satz 2 Bb, § 306 Abs. 2
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23397

+++ Nebenkostenabrechnung Verjährungsrecht +++
BGH
Pressemitteilung
9. April 2008
VIII ZR 84/07

Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskosten abrechnung durch Anerkenntnis des Mieters

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter Betriebskosten nachfordern kann, wenn er dem Mieter zwar vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB) keine formell ordnungsmäßige Abrechnung erteilt hat, der Mieter aber zuvor erklärt hat, er werde die Nachforderung begleichen.

Dem heute verkündeten Urteil lag im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin ist Vermieterin einer von den Beklagten bis zum 31. Januar 2005 gemieteten Wohnung. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 25. Oktober 2004 baten die Beklagten die Klägerin, ihnen die noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen, unter anderem diejenige für das Jahr 2003, bis Ende März 2005 zukommen zu lassen. Mit Schreiben vom 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2003 mit einer Nachforderung von 602,84 €. Einer der Verteilerschlüssel war wie folgt erläutert: Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate. Dazu heißt es: Gesamtsumme 3816,00, Ihr Anteil 1176,00; in der Zeile darunter war die Zahl 12,00 aufgeführt. Die Klägerin hat behauptet, die Beklagten hätten dem Hausverwalter im Dezember 2004 und Januar 2005 zugesagt, die Nachforderung zu begleichen. Anfang Februar 2005 machten die Beklagten geltend, die Betriebskostenabrechnung sei unverständlich. Daraufhin präzisierte der Hausverwalter mit Schreiben vom 23. März 2005 den Verteilerschlüssel.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 unverständlich und damit formell nicht ordnungsmäßig ist. Dem durchschnittlichen Mieter erschließt sich nicht, dass die unter Gesamtsumme angeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318,00 m² und den zwölf Monaten des Jahres sein soll. Ebenso wenig wird klar, dass sich die unter Ihr Anteil angegebene Zahl 1176,00 aus der Wohnfläche der vom Beklagten gemieteten Wohnung von 98,00 m² multipliziert mit zwölf Monaten ergeben soll.

Die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 war für den Abrechnungsrechnungszeitraum 2003 verspätet, weil die Klägerin damit ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, nicht genügt hat. Daher war die Klägerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ausgeschlossen.

Die einjährige Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran anschließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist. Selbst wenn die Beklagten dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der Nachforderung zugesagt haben sollten, hat die Ausschlussfrist damit nicht neu begonnen. Die für das Verjährungsrecht geltende Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung erneut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch vor Ablauf der Verjährungsfrist anerkennt, findet auf die Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung keine entsprechende Anwendung. Der Zweck der Ausschlussfrist besteht darin, für Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu sorgen. Dieser Zweck steht ihrer vollständigen Erneuerung entgegen.

Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, ist dies von der Revision nicht angegriffen worden.

Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07

AG Wermelskirchen - 2 C 141/05 - Urteil vom 29. August 2006
LG Köln - 6 S 378/06 - Urteil vom 22. Februar 2007

Karlsruhe, den 9. April 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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+++ Mietvertragsrecht Kündigungsrecht +++
BGH - LG Gießen - AG Gießen
12.3.2008
VIII ZR 71/07

a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur zum Nachteil des Mieters unwirksam ist.

b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum (… 1 Keller …) vermietet, so unterliegt eine mündliche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehreren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB.

c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räumung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Mietverhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetretenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen.

BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4
EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2
BGB §§ 565, 565a a.F.
ZPO § 559
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23395

+++ GOA Mieterhöhung +++
BGH - LG Potsdam - AG Königs Wusterhausen
6.3.2008
III ZR 219/07

Der Geschäftsführer ohne Auftrag, der ein Mietgrundstück verwaltet, ist grundsätzlich nicht verpflichtet, gegenüber dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen auszusprechen.

BGB § 677
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23373

+++ Zwangsverwaltung +++
OLG Köln - LG Aachen
25.06.2007
2 U 39/07

1. Der Zwangsverwalter ist verpflichtet, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ein Mietobjekt regelmäßig zu überprüfen.

2. Zu den Pflichten des Zwangsverwalters gehört, die aus dem Objekt möglichen Nutzungen herauszuholen und sich um eine Vermietung eines Grundstücks oder einer Wohnung zu kümmern. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Zwangsverwalters, durch einen „bewussten Leerstand“ für eine wirtschaftlich möglichst sinnvolle Verwertung des Objektes im Rahmen der Zwangsversteigerung zu sorgen.

ZVG §§ 152, 154
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23332

+++ Mietvertragsrecht Mietverträge +++
OLG Köln - LG Köln
18.1.2008
1 U 40/07

Die in einem gewerblichen Mietvertrag vom Vermieter verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung, mit der die Kosten für die „kaufmännische und technische Hausverwaltung“ als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, verstößt nicht gegen §§ 305c, 307 BGB.

BGB §§ 535, 305c, 307
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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23331

+++ Schadensersatz Sonstiges Haftpflichtrecht +++
Kammergericht - LG Berlin
22.2.2008
6 U 133/07

1. Auch bei einem Schadenersatzanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB handelt es sich um eine Inanspruchnahme „auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen“ i.S.v. § 1 der Allgemeinen Haftpflichtversicherungsbedingungen (AHB), für die der Versicherer Versicherungsschutz zu gewähren hat.

2. Bei einer Haftung nach § 536 a BGB besteht die Entlastungsmöglichkeit nach § 836 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass eine Ersatzpflicht des Grundstückbesitzers nicht eintritt, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat, nicht.

3. Zur Leistungspflicht des Haftpflichtversicherers trotz objektiver Obliegenheitsverletzungen des Grundstückbesitzers.


Link zum vollständigen Leitsatz und zur Entscheidung:
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23295

+++ Streitwert für die Untersagung der Inanspruchnahme einer Mietbürgschaft +++
LG Bonn - AG Bonn
14.02.2008
6 T 27/08

Streitwert für die Untersagung der Inanspruchnahme einer Mietbürgschaft

Der Streitwert für die Untersagung der Inanspruchnahme einer Mietbürgschaft wegen angeblicher Forderungen des Vermieters im Wege der einstweiligen Verfügung bestimmt sich nach dem für den Mieter zu erwartenden Zinsschaden.

ZPO § 3
GKG §§ 48, 53, 68


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http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23288

+++ Parabolantenne, Sender in berberischer Sprache +++
LG Bonn - AG Königswinter
13.09.2007
6 S 183/07

Parabolantenne, Sender in berberischer Sprache

Das Informationsinteresse des Mieters am Empfang eines TV-Senders in seiner Muttersprache (hier: berberische Sprache) hat jedenfalls dann Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an dem äußeren Erscheinungsbild seines Gebäudes, wenn die Parabolantenne schon seit 15 Jahren ohne erhebliche Substanzverletzung am Balkongeländer befestigt ist, das inzwischen im Objekt installierte digitale Fernsehempfangssystem nur den Empfang eines Regionalsenders in der offiziellen Landessprache des Heimatlandes (hier: marokkanische Sprache) ermöglicht, die Parabolantenne jedoch den Empfang von Sendern des Heimatlandes in der Muttersprache (berberisch) erlaubt.

Mietvertrag
GG
Link zum vollständigen Leitsatz und zur Entscheidung:
http://www.rechtscentrum.de/pdflink.php?db=zivilrecht&nr=23287

+++ Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche +++
BGH
Pressemitteilung
12. März 2008
VIII ZR 188/07

Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche, wenn nicht alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter einer Wohnung bei der Betriebskostenabrechnung die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung verbrauchsabhängig abrechnen muss oder ob er den Anteil der Wohnfläche zugrunde legen darf, wenn - bis auf eine - alle übrigen Wohnungen im Gebäude mit einem Wasserzähler ausgerüstet sind.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin rechnete die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche der den Beklagten vermieteten Wohnung ab. Seit März 2003 sind - mit einer Ausnahme - alle Wohnungen des Gebäudes mit einem Wasserzähler ausgestattet, auch die Wohnung der Beklagten. In der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 legte die Klägerin die Wasserkosten weiterhin nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter um. Dabei ergab sich zu Lasten der Beklagten ein Betrag von 557,60 €. Daraus resultierte eine Nachforderung in Höhe von 99,60 €, die unter anderem Gegenstand der Klage ist. Die Beklagten machten geltend, dass die Klägerin wegen der vorhandenen Wasserzähler verpflichtet sei, die Wasserkosten nach Verbrauch abzurechnen; unter Berücksichtigung der von der Wasseruhr abgelesenen Werte ergebe sich ein Betrag von lediglich 227,47 € und dementsprechend ein Guthaben zu ihren Gunsten.

Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klägerin berechtigt ist, die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen. Diesen Abrechnungsmaßstab sieht § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich vor, sofern die Parteien - wie hier - nichts anderes vereinbart haben und keine gesetzlichen Sonderregelungen bestehen. Zu einer Abrechnung nach dem erfassten Wasserverbrauch wäre die Klägerin nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB nur verpflichtet, wenn alle Mietwohnungen mit einem Wasserzähler ausgestattet wären; das ist hier jedoch nicht der Fall.

Bloße Zweifel der Beklagten an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf ein Abweichen von dem in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt. Dieses Erfordernis ist hier jedoch nicht erfüllt.

Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 188/07

AG Berlin-Mitte - 11 C 238/06 - Urteil vom 5. Januar 2007
LG Berlin - 62 S 62/07 - Urteil vom 21. Mai 2007

Karlsruhe, den 12. März 2008
Pressestelle des Bundesgerichtshofs




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+++ Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung +++
BGH - LG Köln - AG Köln
20.2.2008
VIII ZR 139/07

Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig.

BGB §§ 541, 543
ZPO § 256


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+++ Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Schöneberg

13.2.2008
VIII ZR 105/07

a) Modernisierungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 2 BGB muss der Mieter auch dann dulden, wenn sie im Fall des Verkaufs der Wohnung oder des Grundstücks schon vor der Grundbuchumschreibung von dem hierzu durch den Vermieter ermächtigten Käufer nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB angekündigt und durchgeführt werden.

b) Die Beurteilung, ob eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zur Verbesserung der Mietsache führt, ist aufgrund einer dem Tatrichter obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen.

BGB § 554 Abs. 2


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+++ Nebenkostenabrechnung +++
BGH - LG Berlin - AG Berlin-Hohenschönhausen
20.2.2008
VIII ZR 49/07

§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.

BGB § 556 Abs. 3 Satz 1


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+++ Schönheitsreparaturen +++
BGH - LG Bonn - AG Bonn
5.3.2008
VIII ZR 37/07

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915).

BGB § 280 Abs. 1, § 538


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+++ Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel +++
LG Aachen - AG Aachen
02.08.2007
6 S 101/07

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel

Ermittelt ein gerichtlich bestellter Sachverständiger die ortsübliche Vergleichsmiete anhand eines einfachen Mietspiegels i.S.d. § 558c BGB, ohne eigenständig Nachforschungen bezüglich der von den Mietern in dem jeweiligen Wohnviertel gezahlten Mieten anzustellen, so ist dies nicht zu beanstanden, sofern der verwendete MIetspiegel gemäß § 558c BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat der gerichtlich bestellte Sachverständige nicht nur den aktuellen Mietspiegel, sondern im Hinblick auf § 558 Abs. 2 BGB die Mietspiegel der letzten vier Jahre vor dem Erhöhungsverlangen zugrundezulegen.

BGB §§ 557, 558, 558a, 558c


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+++ Mietvertragsrecht Nebenkostenabrechnung +++
AG Hamburg
4.10.2007
49 C 112/07
Der Vermieter kann eine Inklusivmiete nicht durch einseitige Erklärung in eine Nettokaltmiete mit Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen umwandeln, auch wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach der Mieter im Wege der Vertragsänderung dem Vermieter bereits jetzt seine Zustimmung [erteilt], die z.Z. vereinbarte Inklusivmiete zu einem vom Vermieter zu bestimmenden Zeitpunkt auf eine Netto-Kaltmiete zuzüglich einer Betriebsund Heizkostenvorauszahlung umzustellen. In einem solchen Fall kann eine teilweise Umstellung der Mietstruktur nur auf die Vorschriften der §§ 556a Abs. 2 Satz 1 BGB, 2 HeizkV gestützt werden, allerdings bloß in den von diesen Vorschriften vorgegebenen Grenzen und auch nur dann, wenn die dafür geltenden formalen Anforderungen erfüllt sind. Ein anderes mag gelten, wenn der Mietvertrag von Anfang an eine Nettokaltmiete mit einer vorläufigen Pauschale für Betriebsund Heizkosten und der späteren Möglichkeit vorsieht, diese Pauschalen auf Vorauszahlungen umzustellen.


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+++ Räumung Prozeßrecht +++
AG Hamburg
9.11.2007
46 C 60/07

Bei einer in Kenntnis einer Übernahme- bzw. Verpflichtungserklärung eingereichten Räumungsklage trägt nach Rücknahme der Kläger die Kosten, da die Klage von Anfang an unbegründet war.


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+++ Deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters bei Wohnungsrückgabe +++
AG Hamburg
31.8.2006
44 C 27/06

Deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters bei Wohnungsrückgabe: Einwendung des Fehlens der rechtlichen Grundverpflichtung zur Renovierung

Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis steht der Geltendmachung der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Vereinbarung mangels Erkennbarkeit nicht entgegen, sofern die Parteien diese rechtliche Unsicherheit zuvor nicht erkannt hatten.


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